Ingen enkelt metode kan værdiansætte et aktiv. Gennem årene har forskere og praktikere udviklet en række af dem, som hver især griber det samme spørgsmål an fra sin egen vinkel, og vi har samlet et udvalg her til alle, der gerne vil vide, hvordan de virker.
To værdiansættelser af præcis det samme aktiv kan ende på forskellige værdier. Forskellen ligger i værdiansætterens valg af teknikker og i den lense, de valgte at se igennem.
En værdiansættelse hviler sjældent på én enkelt teknik, for det kræver som regel en kombination af flere at nå frem til et estimat. Og værdiansættere griber ikke alle efter de samme. Nogle teknikker er kvantitative: parametre ind, et tal ud, og de samme input når altid frem til det samme svar. Andre er kvalitative, fordi de er bygget til at fange aktivets reelle stand, hvor dybt dets marked i virkeligheden er, og det, numeriske input ikke kan forklare. En værdiansætter kan blande begge dele eller ganske enkelt foretrække den ene frem for den anden. Men det, der betyder mest, er det skøn, de lægger i det. I sidste ende giver en teknik kun et generelt estimat for den klasse af aktiver, og værdiansætterens rolle er at bruge sin erfaring og sit skøn til at bøje det estimat, indtil det passer til netop det aktiv, der værdiansættes.
En illustration af, hvordan en værdiansætter kan bruge forskellige lenser.
Hvilken der passer, afhænger af aktivet, af hvilken evidens der rent faktisk findes for det, og af hvad tallet skal kunne holde til, når nogen udfordrer det.
Hvad næsten identiske aktiver rent faktisk er handlet til nu og her, og mere direkte bliver evidens ikke. Du justerer hvert salg hen mod aktivet, én forskel ad gangen, og det tal, der vinder, er det salg, der krævede mindst justering. En udbudspris er ikke et salg. Det er en forhandling, nogen ikke er færdig med.
To maskiner med de samme timer på uret er ikke det samme værd, og intet datasæt fortæller dig, hvilken af dem der faktisk har holdt. Du bedømmer stand efter en offentliggjort skala og bakker den op med besigtigelse, servicebog, fakturaer, billeder, kort sagt det, der er. Kunne noget ikke kontrolleres, skrives det ned som ikke kontrolleret. Ikke som formentlig i orden.
Sammenlignelige salg gjort statistiske. Du tilpasser prisen efter den variabel, der rent faktisk flytter den, kilometer, timer, kvadratmeter, og aflæser aktivets værdi på den linje. Det kræver et reelt antal observationer at betyde noget, og her er hagen, som ingen bryder sig om at sige højt: en linje tilpasset et marked, der lige er vendt, er en meget præcis beskrivelse af et marked, der ikke er der mere.
Løsningen for aktiver, der næsten ikke handles, en formpresse, et specialbygget anlæg, noget uden et reelt gensalgsmarked at holde det op imod. Prissæt hvad et moderne tilsvarende koster i dag, og regn baglæns. Træk fra for alder. Træk fra igen, hvor en nyere model simpelthen løser opgaven bedre. Træk yderligere fra, hvis markedet for det, aktivet producerer, er skrumpet.
Gælder jord, før noget andet sættes i gang, for det er metoden, der afgør, hvilken metode der kommer bagefter. Værdien følger den mest indbringende anvendelse, der er lovlig og fysisk mulig, og det er ikke altid den anvendelse, jorden har i dag. En anvendelse, der stadig kræver en tilladelse, ingen har givet, er en mulighed på papiret. Den er ikke en kendsgerning endnu.
Erhvervsejendommens genvej, når bygningen allerede er udlejet. Tag ét års stabiliseret driftsresultat (NOI) og divider med det afkastkrav, sammenlignelige ejendomme handles til. I det øjeblik der er en tomgang på vej, en lejekontrakt, der udløber, eller en renovering i horisonten, holder den stabiliserede forudsætning ikke længere, og en fuld cash flow-model er den ærligere vej til et tal.
Virksomhedernes svar på et sammenligneligt salg. Du tager priser betalt i gennemførte handler, omregner dem til multipler af indtjening eller omsætning og lægger dem på virksomheden med justering for størrelse, vækst og hvad der har flyttet sig i markedet siden. Husk, at en handelspris rummer det, netop den køber ville betale, synergier ingen anden kunne realisere. Den præmie følger ikke med.
Formentlig den hurtigste troværdige aflæsning, du kan få på en virksomhed. Byg sammenligningsgruppen op om forretningsmodel, vækst og risiko frem for om branchemærkat, rens virksomhedens indtjening for alt, der ikke gentager sig, og læg gruppens median på. En multipel er en andens konklusion om et andet selskab. Brug den som kontrolmåling, ikke som dom.
Den, lærebøgerne kalder den rigtige, og standardvalget for en virksomhed i drift. Fremskriv det frie cash flow år for år, tilbagediskonter det med en rente bygget på virksomhedens egne kapitalomkostninger, og læg en terminalværdi til sidst. Her er den del, det er nemt at gå let hen over: størstedelen af svaret ligger i den terminalværdi, og ingen kan observere den. Sig det højt til kunden i stedet for at begrave det i en note.
Arbejdshesten i værdiansættelse af mindre virksomheder, til en virksomhed med en historik, der er værd at læse, men uden et budget, der er værd at diskontere. Tag ét normaliseret års indtjening og divider med et kapitaliseringskrav. Den forudsætter, at årene forude ligner det år, du valgte, og det er præcis dér, den falder fra hinanden på en virksomhed i hastig forandring.
En værdiansættelse af delene, ikke af helheden. Hvert aktiv og hver forpligtelse omregnes fra bogført værdi til markedsværdi, inklusive det, regnskabet aldrig har båret, og den udskudte skat, opskrivningen selv udløser. Den siger intet om, hvad de aktiver tjener, når de arbejder sammen. På en virksomhed i drift gør det den til et gulv, ikke til et svar.
Samme øvelse, under forudsætning af at driften stopper. Hver aktivklasse nedskrives efter den forudsætning, uanset om det er et ordnet salg strakt over måneder eller et tvangssalg presset ned i uger, og hele omkostningen ved at lukke ned trækkes fra til sidst. Ordnet og tvunget kan ende halvdelen af en værdi fra hinanden. Sig forudsætningen først, ellers betyder tallet ingenting.
En værdiansætter vælger metoden, laver researchen og viser regnestykket.